关于修订《中国体彩网：物业专项维修资金管理办法》的说明
中国体彩网：住房和城乡建设局
关于修订《中国体彩网：物业专项维修资金管理办法》的说明
为了加强对物业专项维修资金的规范管理，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》(国务院令第504号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《湖南省住建厅湖南省财政厅关于加强维修资金管理的通知》（湘建房〔2019〕199号）等法律法规和中共中国体彩网：委巡察工作领导小组《关于加强中国体彩网：物业专项维修资金管理切实防范风险的专题报告》（2023年第23期巡察专报）提出的整改意见，我局拟对2017年12月14日出台的《中国体彩网：物业专项维修资金管理暂行办法》（怀建发〔2017〕45号）规范性文件（以下称原《办法》）进行修订完善并重新制定出台。
一、修订的必要性
（一）原《办法》已超过规范性文件有效期。原《办法》于2017年12月14日出台，自2018年1月1日起施行（有效期5年），现已超过规范性文件有效期。为着力解决当前我市物业专项维修资金管理工作中存在的相关问题，有效防范风险，确保我市物业专项维修资金管理工作规范有序，急需出台新的地方规范性文件。
（二）适应当前管理工作新形势的需要。原《办法》实施期间，《中华人民共和国民法典》、《湖南省住建厅湖南省财政厅关于加强维修资金管理的通知》（湘建房〔2019〕199号）等相关政策法规相继出台，中央、省、市对物业专项维修资金管理工作提出了新要求，原《办法》部分条款已不再适应当前维修资金管理工作现状，需要结合新政策法规和我市工作实际进一步细化，以增强文件的可操作性。
（三）厘清相关职能部门职责的需要。近年来，由于机构改革原因，部分职能部门职责发生变化，如物业专项维修资金管理行政主管部门由原市房产管理局调整为市住房和城乡建设局。同时，根据《中共中国体彩网：委机构编制委员会关于市城区物业管理等职责调整的通知》（怀编﹝2021﹞87号）文件规定，按照物业专项维修资金“市管区用”的改革要求，市本级已将物业专项维修资金使用的审批职能下放至鹤城区住房和城乡建设局。因此，为进一步理顺物业专项维修资金管理体制，明确相关职能部门管理职责，原《办法》部分条款需要进行相应的修订。
二、修订过程
（一）立项审查的情况。2023年12月，根据中共中国体彩网：委巡察工作领导小组《关于加强中国体彩网：物业专项维修资金管理切实防范风险的专题报告》反馈问题整改工作要求，修订《中国体彩网：物业专项维修资金管理办法》作为巡察整改工作任务同时列入了市住建局2024年年度立法计划。2024年5月20日，我局向市人民政府呈送了《关于修订<中国体彩网：物业专项维修资金管理暂行办法>的请示》，市人民政府于5月29日批复“同意按规定和程序出台办法”。
（二）调查研究情况。为梳理掌握维修资金管理存在的问题，2024年1月，我局通过召开座谈会和书面征求意见等形式，收集了市财政局、市市场监督管理局、鹤城区住房和城乡建设局、部分维修资金储存银行机构、物业服务企业、业主委员会、小区业主代表以及街道社区等意见建议，梳理汇总维修资金管理存在的突出矛盾问题，并确定了修订原则、框架、主要内容和步骤安排，同时积极吸纳省内外物业专项维修资金管理实践成果，组织维修资金管理部门负责同志对照株洲市、常德市、四川南充市新修订的维修资金管理办法，逐条进行比照，研究采纳省内外可以学习借鉴的条款内容。
（三）召开座谈会征求意见情况。4月1日至5月20日，通过局门户网站向社会公开征求意见。5月15日召开有关部门及物业服务公司、业主委员会、社区、业主代表等参加的征求意见座谈会，广泛听取意见，收到意见建议7条，采纳和部分采纳 4 条。
（四）修订单位讨论情况。2024年1月至4月，我局组织相关科室举行了3次集中研讨会商，逐条讨论，形成《办法》修订初稿。4月底，局分管领导带领相关科室对修订初稿进行深度研讨，修订完善形成《办法》征求意见稿。5月中旬，我们根据前期征求的意见，对《办法》征求意见稿再次进行了集中讨论，进一步修改完善后呈送局领导审核把关。同时，严格履行科室集体初审、公平竞争审查、合法性审查等程序，形成《办法》送审稿。
三、需要说明的问题
1.文件重点内容说明。新修订的《怀化物业专项维修资金管理办法》，在总体框架上以《中国体彩网：物业专项维修资金管理暂行办法》（怀建发〔2017〕45号）为基础，增加了近年来部、省出台的新政策要求，并结合我市维修资金管理工作实际和机构改革后部门调整的工作职责，参照株洲市、南充市等外地的做法，对原《办法》的内容进行了归纳、调整、新增和删减，由原来的5章38条修订为目前的5章43条。新办法具体修订完善了物业专项维修资金续交、专户银行招标、物业专项维修资金结息派息及公示公告、物业专项维修资金管理部门责任划分等5项制度中的部分条款，新增了共用设施设备维修改造更换后残值处理办法、维修资金账户设立、维修资金增值收益统筹账户建立、维修资金增值收益引入电梯维修保险改革、维修资金申请使用流程、维修工程监理鉴定公证费用支出、统筹账户资金使用等7项制度。
2.根据本地实际完善制定的内容和具体说明。新办法第二十四条关于“维修资金分摊依据不同情形采取相应分摊方式”和第三十二条关于“维修资金转账”等内容，根据我局维修资金管理部门工作人员在日常工作中遇到的具体问题进行修订完善。
3.参照外地做法完善制定的内容和具体说明。一是新办法第十二条关于“维修资金的追缴”的内容参照株洲市的做法修订完善；二是第十三条关于“物业专项维修资金存储专户银行的选取、利率协议”等条款，是参照株洲市的做法新增加的条款；三是第二十五条关于“维修资金使用流程”的内容参照四川南充市的做法修订完善；四是第二十八条关于“统筹账户资金支出范围”的规定是参照株洲市的做法新增加的条款；五是第二十九条关于“维修资金增值收益购买电梯维修保险事项”的规定是依据《湖南省住房和城乡建设厅关于推广株洲市物业专项维修资金增值收益使用改革试点成果的通知》精神，借鉴学习株洲市的做法予以制定。
综上所述，《中国体彩网：物业专项维修资金管理办法（送审稿）》经过近6个月的研究起草，反复征求意见和反复讨论修改，已趋于成熟，符合规范性文件的制定要求，与上位法不相抵触，特提请审议。
特此说明，请予以审定。
中国体彩网：住房和城乡建设局
