HHCR—2024—14003
怀建发〔2024〕22号
中国体彩网:住房和城乡建设局
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中国体彩网:《中国体彩网:物业专项维修资金管理办法》的通知
各县市区住房和城乡建设局(住房保障服务中心)、怀化国际陆港经开区开发建设局、怀化高新区开发建设局,各县市区财政局,市直机关各单位:
现将《中国体彩网:物业专项维修资金管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。
中国体彩网:住房和城乡建设局 中国体彩网:财政局
2024年10月11日
中国体彩网:物业专项维修资金管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对物业专项维修资金的管理,保障物业共有部分的维修和正常使用,维护物业专项维修资金所有者合法权益,根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》(国务院令第698号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)等规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。
第三条 本办法所称物业专项维修资金,是指专项用于物业共有部分保修期满后的维修、更新和改造的资金。
第四条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、共有权人决策、政府监督的原则。
第五条 市、县市区(不含鹤城区,以下均不含鹤城区)住房和城乡建设行政主管部门会同同级财政部门负责指导、协调、监督本行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理等工作。市、县市区物业专项维修资金管理机构(以下简称维修资金管理机构)具体负责本行政区域内物业专项维修资金的日常管理工作。
市住房保障服务中心负责市辖区物业专项维修资金的交存、管理、使用备用金拨付工作。鹤城区住房和城乡建设局负责市辖区物业专项维修资金的使用审核、拨付工作。
城镇街道办事处、乡镇人民政府按照规定的职责分工负责物业专项维修资金管理相关工作。
市、县市区财政、审计等相关部门依据各自职责对本行政区域内物业专项维修资金的管理进行监督。
第二章 交 存
第六条 同一物业管理区域内,非单一产权的住宅和非住宅,其业主应当交纳物业专项维修资金。
第七条 业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额标准由市、县市区住房和城乡建设行政主管部门根据本地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%分类确定,并适时调整和公布。
第八条 业主交存的物业专项维修资金属于业主共有,使用时由业主共同决定。
第九条 实行预售的商品房,买受人应当在办理商品房预售合同备案前,将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户;截至房屋竣工尚未售出及开发建设单位自留的物业,开发建设单位应当在申请竣工验收前,将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户;有预售资金监管的,建设单位应当交纳的物业专项维修资金可从监管的预售资金中划转。开发建设单位不得代收业主物业专项维修资金。
实行现售的商品房,开发建设单位应当在申请竣工验收前,按照市、县市区住房和城乡建设行政主管部门核定的标准将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。
开发建设单位、买受人未按本办法规定交存首期物业专项维修资金的,住房和城乡建设管理部门和不动产登记部门不得办理商品房预售合同备案及不动产登记手续。
第十条 开发建设单位出售物业时,应提示买受人物业专项维修资金的交存时间及标准。
第十一条 维修资金管理机构收取物业专项维修资金应当使用湖南省财政厅统一监制的物业专项维修资金专用票据(含电子票据),此收据是业主交存物业专项维修资金的合法凭据。
第十二条 物业专项维修资金分户账余额不足首期应当交存金额30%的,维修资金管理机构应当及时通知业主续交,并向业主委员会、物业服务企业或者其他管理人发出预警提示;已经成立业主大会的,业主应当按照业主大会决定的续交方案及时续交;尚未成立业主大会的,由所在街道、社区组织召开业主大会,决定续交方案,并按方案确定的标准续交。
首期物业专项维修资金未交纳或未足额交纳的业主,维修资金管理机构应当及时通知业主补交。
业主未按照本办法规定及时足额交纳物业专项维修资金的,业主委员会、物业管理委员会应当催告并督促其交纳;经催告仍不交纳的,业主委员会、有直接利害关系的业主可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第十三条 市、县市区住房和城乡建设行政主管部门应会同同级财政部门制定公开招标办法,通过公开招标的方式,在当地选择存款利率高、信誉好、服务优的商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行,开立物业专项维修资金专户。
专户管理银行负责办理物业专项维修资金账户设立、交存、结息、划转、结算、核算、对账、查询等基本业务事项,并提供协议约定的增值服务。
维修资金管理机构应当与专户管理银行签订专户管理协议,就前款规定的基本业务事项及增值服务内容进行约定。
第十四条 物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设总账,以幢或单元为单位设分幢账,按房屋户室号设分户账。未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按照房屋户室号设分户账。本办法实施前已开立账户,但未能分解至房屋户室号的,应当登记在以物业管理区域或者幢设立的账户名下。
第十五条 物业专项维修资金所产生的增值收益纳入分幢账户滚存使用。
第十六条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分取得的相关收益以及共有设施设备更新、改造报废后回收的残值,应当转入相应小区物业专项维修资金账户滚存使用。
第十七条 物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户起每年计息一次,交存未满一年的,按照同期国有商业银行活期存款利率计息;交存一年以上的,按照同期一年期国有商业银行定期存款利率计息,存储利息自动转入物业专项维修资金专户滚存使用。每年6月30日为结息日。
第十八条 房屋所有权转让时,原业主应当向受让人说明物业专项维修资金的交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。
第十九条 业主大会要求自行管理物业专项维修资金的,业主委员会应当向维修资金管理机构提交下列备案材料:
(一)物业专项维修资金自行管理申请表;
(二)业主大会同意自行管理物业专项维修资金的表决结果;
(三)物业专项维修资金管理方案;
(四)业主管理规约;
(五)参与财务管理的业主委员会成员或者聘用财务管理人员的财会专业技能的证明材料;
(六)与维修资金管理相关的其他材料。
物业区划发生变动,或者业主委员会的负责人、名称、联系方式、地址等发生变动的,业主委员会应持相关手续到维修资金管理机构和专户管理银行办理有关变更事项。
第三章 使 用
第二十条 物业专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十一条 物业专项维修资金涉及物业共有部分维修和更新、改造过程中所发生的设计、施工、监理、咨询、鉴定、招标、公证等费用可以从物业专项维修资金中列支。
经业主共同决定,可以使用物业专项维修资金专户资金购买物业共有部分的专项维修保险。
第二十二条 房屋共有部分的维修、更新和改造费用由业主共同决定费用分摊方式,业主未达成共同决定的按照下列原则分摊费用:
(一)属于物业管理区域内全体业主共有的物业共有部分,由全体业主按照各自拥有物业的建筑面积的比例共同承担;
(二)属于单幢房屋内业主共有的物业共有部分,由该幢房屋的全体业主按照各自拥有物业的建筑面积的比例共同承担;
(三)属于一个单元内业主共有的物业共有部分,由单元内的全体业主按照各自拥有物业的建筑面积的比例共同承担;
(四)上述(一)至(三)款情况外的物业共有部分的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业的建筑面积的比例共同分摊。
(五)未交存物业专项维修资金的,分摊费用由该业主直接支付。
(六)物业专项维修资金分户账金额不足支付所分摊费用的,差额部分由该房屋业主承担。
(七)物业共有部分维修、更新、改造,涉及开发建设单位尚未售出的物业,由开发建设单位按比例承担维修和更新、改造费用。
第二十三条 物业专项维修资金划转业主大会管理前申请使用物业专项维修资金的,按照下列程序办理:
(一)制定资金使用方案
申请人应当与业主共同对拟维修和更新、改造的住宅共有部分进行现场鉴证,由申请人自行编制或委托编制维修资金使用方案。资金使用方案应当包括项目基本情况、维修程度、工期、公开选定的维修单位、费用预算、分摊范围和明细、共用设施设备更新报废残值处置等内容。资金使用方案在物业管理区域显著位置以及物业管理行政主管部门官方网站或维修资金微信公众号进行公示,充分征求业主意见,公示期不少于7日。公示期满后,申请人方可向维修资金管理机构提出申请。
维修和更新、改造项目的费用预算低于5万元的,申请人可以以协商或公开竞争方式择优选择维修施工单位。维修和更新、改造项目费用预算在5万元以上的,申请人应当采取公开竞争方式的方式选择具有相应资质的维修施工单位。
采取公开竞争方式的,相关费用可以计入维修和更新、改造成本。
(二)申请人提交申请并备案
申请人应当提交预算报告、资金使用方案、维修单位选定情况、公示影像资料、征求意见情况的材料到维修资金管理机构申请办理备案登记。维修资金管理机构应当委派2名以上工作人员对申请项目进行现场查勘,核实项目内容、分摊范围、项目质保期情况,并在5个工作日内完成备案登记。
申请人对申请资料的真实性、合法性、有效性负责。申请人隐瞒真实情况或提供虚假材料的,依法承担相应法律责任。
(三)业主表决程序
资金使用方案在公示期间无异议或者异议不成立的,可以采用书面表决、电子表决等方式由有利害关系的业主共同决定。业主签名表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示,公示期不少于7日,并留存影像资料。
申请人可以聘请公证机构对表决程序进行监督,公证费用可以计入维修和更新、改造成本。
(四)组织施工
1、使用方案经业主表决通过并公示无异议后,申请人通知维修单位签订并按合同进行施工。申请人负责施工过程中的监督管理工作,并留存项目维修前、维修中、维修后三个阶段的现场影像资料。
2、申请人可以根据相关规定,委托工程监理单位对项目工程实施监理,监理费用可以计入维修和更新、改造成本。
(五)组织验收
申请人组织维修施工单位以及分摊范围内自愿参与验收的业主对工程质量进行验收并形成竣工验收表,聘请工程监理的,监理单位应当一同参与验收。
依据消防等安全管理部门下达的责令整改通知文书实施的消防设施应急维修工程,由下达责令整改通知文书的机关出具复查意见书。
鼓励第三方专业机构参与物业维修工程检测、鉴定、监理、验收。对物业维修工程费用5万元以上(含5万元)的项目,应当经工程造价咨询机构对物业维修工程进行决算造价审核,申请人可以在维修资金管理机构建立的第三方服务机构备案库中随机选取并委托该专业机构进行决算审价,并形成项目决算报告,决算金额不得超过预算金额。审核费用可以计入维修和更新、改造成本。
申请人将验收报告、分摊明细、业主意见表在物业管理区域显著位置向分摊范围内业主公示,公示期不少于7日,并留存影像资料。
(六)拨付资金
项目验收合格后,公示期满无异议或者异议不成立的,申请人持工程维修验收合格证明及正式税务发票提交拨付申请,维修资金管理机构对公示情况进行审核后,按维修合同和工程进度进行拨付。
第二十四条 发生下列危及人身安全、房屋使用安全和公共安全,需要立即进行维修的紧急情况时,采用事前不用表决、事后再行公示的方式使用物业专项维修资金。
需要应急使用物业专项维修资金的,业主委员会、物业服务企业或者业主应当提出应急使用申请,维修资金管理机构应当立即组织现场勘察;确需立即维修的,业主委员会、物业服务企业或者业主(未成立业主委员会又未聘请物业服务的由小区所在社区居委会)应当立即组织维修单位实施抢修。出现应急维修情形且未有提出申请的,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织代修。应急维修需要质监、消防、电力、通讯、住房城乡建设等部门进行认定的,要尽快出具认定意见;能够现场认定的,要现场出具认定意见。工程完工后报维修资金管理机构备案,公示届满无异议后,维修费用从受益业主的物业专项维修资金账户中列支:
(一)屋面、外墙防水严重损坏,影响使用的;
(二)楼体单侧外墙饰面脱落,围护栏断裂、管道脱落等危及人身安全、公共安全的;
(三)发生供水管道严重漏水、水泵泵体漏水、泵电机烧毁等情况,导致供水中断的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;
(四)电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的,定期检验时被责令停梯整改的,或者严重影响业主正常出行且隐患状况可直观认定的;
(五)消防系统、电力系统出现功能障碍或部分设备损坏严重等重大安全隐患或紧急情况,经相关资质单位检测、鉴定要求整改的;
(六)其他严重影响房屋使用和安全的紧急情况。
工程竣工后,按照本办法第二十三条第(五)(六)款规定组织验收,拨付资金。
第二十五条 分幢账户资金经分摊范围内业主共同决定后可以购买屋面、外墙、消防及运行时长超过质保期的电梯等物业共有部分的专项维修保险。
购买专项维修保险的具体实施细则由市、县市区住房和城乡建设行政主管部门会同同级市场监督管理等部门按照有关规定另行制定。
第二十六条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支:
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部分维修、更新和改造费用。
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
(三)应当由责任人承担的因人为损坏物业共有部分所需的修复费用。
(四)根据法律规定或物业服务合同约定,应当由相关单位或物业服务企业承担的物业共有部分的维修和养护费用。
第二十七条 维修资金管理机构应当按照公平、公正、公开原则,选聘一批具有相应资质、有固定办公场所的维修企业和工程造价咨询、监理、鉴定、验收等第三方服务机构,分类建立维修施工企业库和第三方服务机构备选名录。施工企业库和第三方咨询服务机构名录由维修资金管理机构管理定期公布,并结合申请人和业主的意见对入库单位开展动态考评,建立准入和退出机制,实行优胜劣汰。
第二十八条 用于支付维修及更新、改造的工程费用,维修资金管理机构通过转账方式支付到合同中确定的维修单位对公账户。
第二十九条 物业专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用物业专项维修资金的,按照以下程序办理:
(一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用物业专项维修资金的情况的处置办法等。
(二)业主大会依法通过使用方案。
(三)物业服务企业组织实施使用方案。
(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支物业专项维修资金。
(五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报市、县市区维修资金管理机构备案。
(六)业主委员会向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知。
(七)专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。
第四章 监 督
第三十条 物业专项维修资金应当建立公示和查询制度:
(一)每年7月对物业小区维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额进行公布;
(二)接受业主对公共账户和业主分户账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询;
(三)应物业小区业主提交书面申请可公示有关物业专项维修资金使用和管理的情况。
第三十一条 业主对物业专项维修资金的使用有异议的,可以向维修资金管理机构提出书面复核申请,维修资金管理机构应当在收到复核申请之日起7个工作日内予以复核并向异议人书面回复。
第三十二条 房屋灭失的,业主交纳的物业专项维修资金结余部分返还相应业主。
第三十三条 对于违反本办法相关规定的单位和个人,由相关主管部门责令改正,并依据有关法律法规规章进行处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十四条 本办法所称共有部分,是指业主共有的共用部位和共用设施设备,一般包括:房屋主体承重结构部位(含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等)、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面、共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。
第三十五条 本办法所称增值收益,是指维修资金管理机构统一管理的物业专项维修资金通过规模存款、组合存款等方式所产生的孳息与按照本办法第十七条规定计息滚存的物业专项维修资金存款利息之间的差额部分。
第三十六条 本办法所称业主共同决定,是指由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第三十七条 本办法所称物业专项维修资金使用的申请人为业主委员会、物业管理委员会。但有下列情形之一的,相关业主、社区居(村)民委员会可以是申请人:
(一)未成立业主委员会的;
(二)业主委员会未履行或不能正常履行职责的;
申请人可以委托物业服务企业办理申请使用物业专项维修资金等相关事项。
第三十八条 本办法实施期间,与国家、省新出台的法律法规相关规定不一致的,按新规定执行。
第三十九条 本办法自公布之日起施行,有效期五年。